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다주택자라면 양도세 중과로 수천만원 손해를 볼 수 있습니다. 2024년 세법 개정으로 중과 기준이 완화되었지만, 여전히 많은 분들이 절세 전략을 놓치고 있습니다. 지금 바로 내 상황에 맞는 세율과 절세 방법을 확인하세요.
다주택자 중과세율 최신기준
2024년 5월 이후 2주택자는 일반세율이 적용되며, 조정대상지역 내 3주택 이상 보유자만 중과세율 20%가 부과됩니다. 비조정대상지역에서는 주택 수에 관계없이 일반세율(6~45%)이 적용되므로, 매도 전 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 중과배제 요건을 충족하면 일시적 2주택이나 상속주택의 경우 중과를 피할 수 있습니다.
절세 전략 3가지 핵심방법
보유기간 조정으로 세율 낮추기
1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 60%의 단기 보유 중과세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유하면 일반세율로 전환되므로, 매도 시점을 조율하면 수천만원의 세금을 절감할 수 있습니다. 특히 1년 11개월과 2년 1개월의 세금 차이는 매우 크므로 반드시 보유기간을 계산하세요.
1세대 1주택 만들기 전략
다주택자도 주택을 순차적으로 매도하여 마지막 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 가장 가격이 높거나 양도차익이 큰 주택을 마지막으로 남기는 것이 유리하며, 이를 위해 장기 매도 계획을 수립해야 합니다. 실거주 요건(2년)을 충족하면 최대 12억원까지 비과세가 가능합니다.
분할 증여로 세금 분산시키기
배우자나 자녀에게 주택을 분할 증여하면 각자의 명의로 매도할 때 세율을 낮출 수 있습니다. 증여세(10~50%)와 양도세를 종합적으로 비교해야 하며, 증여 후 5년 이내 양도 시 증여자의 취득가액을 승계하므로 타이밍이 중요합니다. 전문가 상담을 통해 증여와 양도의 최적 조합을 찾으세요.
중과배제 숨은혜택 총정리
일시적 2주택(신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 매도), 상속주택(일반주택과 별도 계산), 지방 저가주택(공시가격 3억원 이하), 장기임대주택 등은 주택 수 계산에서 제외됩니다. 특히 혼인이나 동거봉양으로 인한 일시적 2주택은 1년 내 매도 시 중과가 배제되며, 농어촌주택도 조건 충족 시 주택 수에서 제외됩니다. 이러한 예외 규정을 적극 활용하면 합법적으로 중과세를 피할 수 있으므로, 본인의 상황이 해당되는지 반드시 확인하세요.
실수하면 손해보는 함정
양도세는 매도 시점이 아닌 잔금일 기준으로 주택 수가 계산되므로, 동시 매도 시 중과 대상이 될 수 있습니다. 또한 조정대상지역 지정이 수시로 변경되므로 계약 전 최신 정보를 확인해야 하며, 전세보증금 인수도 실질적인 양도가액에 포함됩니다.
- 잔금일 기준 주택 수 계산 - 계약일이 아닌 잔금 완료일이 기준이므로 매도 순서 조절 필요
- 취득세 중과와 별개 - 양도세 중과와 취득세 중과는 별도로 적용되므로 각각 확인
- 예정신고 기한 엄수 - 양도일(잔금일)로부터 2개월 이내 신고하지 않으면 20% 가산세 부과
- 필요경비 증빙자료 보관 - 리모델링 비용, 중개수수료 등 영수증 보관으로 과세표준 낮추기
주택 수별 양도세율 비교표
보유 주택 수와 지역에 따라 적용되는 양도세율이 크게 달라집니다. 아래 표에서 본인의 상황에 맞는 세율을 확인하고, 매도 전략을 수립하세요.
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 일반세율 6~45% (조건충족시 비과세) |
일반세율 6~45% (조건충족시 비과세) |
| 2주택 | 일반세율 6~45% | 일반세율 6~45% |
| 3주택 이상 | 중과세율 (기본세율+20%p) |
일반세율 6~45% |
| 1년 미만 보유 | 70% (단기중과) | 70% (단기중과) |
